확정일자와 전세권설정 개념과 차이점 총정리

 

한 번은 경험해 볼 수 있는 임대차계약 시 주의사항이 있습니다. 바로 확정일자와 전세권설정이라는 것인데요. 내 자산 중에서 제법 큰 규모의 금액이 오가는 것이라서 이후에 그 보증금을 지키기 위해서라도 꼭 해야 하는 것입니다.

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무엇보다 법적으로 전세보증금을 지키려면 확정일자와 전세권설정 그리고 전세보증보험이 있는데요. 전세보증보험은 가입 여부가 각각의 상황에 따라서 다르기 때문에 우선 기본적인 앞서 언급한 두 가지를 알아보는 것이 필요하겠습니다. 우선 확정일자와 전세권설정 중 전자부터 설명을 해보도록 하겠습니다.

 

이는 전입신고와 함께 동시에 신청을 하게 되는데요. 신청한 다음날부터 효력이 발생이 됩니다. 전입신고를 하게 되면 대항력을 얻게 되고 대항력은 새로운 임대인 등의 제3자에게도 임차권을 주장을 할 수 있는 권리입니다. 대항력이 없는 경우 중간에 집주인이 바뀌고 나가라고 한다면 그대로 나가야 하니 꼭 취득을 하고 있어야 합니다.

 

 

또한 우선변제권이 생기게 되어서 꼭 진행해야 하는데요. 집이 경매로 넘어가는 경우에도 세입자가 보호를 받을 수 있기 때문입니다. 즉 경매대금에서 우선적으로 세입자의 보증금을 변제를 받을 수 있는 권리가 우선변제권이며 보증금 반환 청구소송을 한 후 진행이 됩니다.

 

그러나 말소기준권리인 근저당이 잡혀있는 경우는 반환이 어려울 수 있다는 점을 기억해야 합니다. 이해가 되셨나요? 그렇다면 확정일자와 전세권설정 중 후자를 설명해보도록 하겠습니다.

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이는 민법상 임차권이며 임대차 계약에 관한 규정이 적용되는 것입니다. 등기부에 전세권설정금액과 자신이 전세 세입자라는 사실이 표시되며 신청 당일부터 효력이 발생이 됩니다. 이는 전세금을 돌려받지 못하는 경우 소송을 하지 않고도 경매로 집을 넘길 수 있는 것인데요.

 

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부동산 전부에 대해 후 순위 권리자와 기타 채권자 보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있게 됩니다. 여기서 두 가지의 차이를 알아야 하는데요. 전세권설정은 확정일자에 비해서 신청방법이 번거로운데요. 그리고 집주인의 동의가 있어야 신청이 가능합니다.

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그리고 법무사 대리 비용을 포함하여 많은 비용이 수반될 수 있습니다. 그리고 보상금에서도 전자는 건물 가격과 토지 가격을 합한 금액에서 보증금의 보상이 가능하고 후자는 건물의 가격 기준으로 보증금을 돌려받을 수 있어서 전액 보상은 힘들 수 있습니다. 차이도 알고서 꼼꼼히 따져본 후 신청하시길 바랍니다.

 

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